Ihre Vorteile als Immobilien-Verkäufer auf Leibrentenbasis

Leibrenten sind regelmäßige Zahlungen von bestimmter Höhe, deren Dauer an das Leben einer oder mehrerer Personen gebunden ist.

Sie erhalten garantiert bis zum Lebensende eine inflationsgesicherte Rentenzahlung, egal wie lange Sie leben. Selbstverständlich kann die Rentenzahlungsverpflichtung auch so gestaltet werden, dass diese sich auf 2 Personen (z.B. auf Ehepartner) bezieht und dann zahlbar ist bis zum Ableben des letztversterbenden Partners. Die Verrentung einer Immobilie ist Verzehr des Kapitals und Zins in einem, aber ohne das Risiko, dass Ihr Kapital irgendwann in der Zukunft - vielleicht im hohen Alter - aufgezehrt ist. Über den Kaufvertrag und das Grundbuch haben Sie weiterhin Rechte aus der Immobilie und sind daher entsprechend besichert.

Verkäufer eines Renditeobjektes (z.B. vermietete Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus bzw. sogenanntes Zinshaus oder vermietetes Gewerbeobjekt) können durch Verrentung in der Regel eine weit höhere monatliche Einnahme erzielen als dies aus den normalen Mieteinnahmen möglich wäre. Dies liegt daran, dass zusätzlich zu den Zinsen - vergleichbar mit den Nettomieteinnahmen - der Wert der Immobilie auf Ihre statistische Lebenserwartung verteilt wird. Außerdem entfällt dann für Sie der Ärger mit Mietern, das Leerstandsrisiko und die Liquiditätsbelastung durch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Der Verkauf auf Leibrentenbasis verbindet die gesicherte Altersversorgung bis zum Lebensende mit einem höheren Einkommen und einer entsprechenden Verbesserung des Lebensstandards.

Auch wenn man direkte Erben hat, bietet sich der Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis an. Andernfalls hinterlässt man der Nachwelt einen Wert, den man vielleicht selbst zu Lebzeiten hätte gebrauchen können. Oft wird die Immobilie später von den Erben ohnehin verkauft. Zudem entstehen bei Erbengemeinschaften oft Streit und Uneinigkeit.

Am einfachsten und marktgängigsten sind solche Verkaufsfälle auf Leibrentenbasis, bei denen der Erwerber mehr oder weniger zeitgleich mit dem Kaufvertragsabschluss und dem Eigentumsübergang die Immobilie in vollem Umfang selbst nutzen oder entsprechende Mieterträge erzielen kann.

Sicherlich sind aber auch solche Verkaufsfälle denkbar und grundsätzlich realisierbar, bei denen der/die Verkäufer sich im Zusammenhang mit dem Verkauf ein lebenslanges Wohnungsrecht einräumen lassen möchte(n). Selbstverständlich mindert ein Wohnungsrecht den Kaufpreisgegenwert, der dann für eine Verrentung noch zur Verfügung steht. Der Wert eines Wohnungsrechtes wird dabei zunächst anhand der aktuellen Sterbetafel bzw. auch auf Basis der aktuellen Leibrentenbarwertfaktoren (Kommutationszahlen) ermittelt, die das „Risiko“ des Überlebens bereits berücksichtigen.

Da die Marktteilnehmer in der Praxis durchaus das Risiko berücksichtigen, dass der Begünstigte aus dem Wohnungsrecht länger lebt als in der Statistik berechnet, kann sich ein weiterer Abschlag vom Kaufpreisgegenwert ergeben. Je größer der mit einem Wohnungsrecht belastete Anteil der Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Objektes ist, umso höher ist ein solcher weiterer Abschlag anzusetzen. So wird bei einem Wohnungsrecht, das nur an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit einer Vielzahl von Einheiten lastet, vom Markt ein geringerer zusätzlicher Abschlag vorgenommen als bei einem Einfamilienhaus mit Wohnungsrecht.

Üblicherweise werden Leibrenten monatlich vorschüssig an den Berechtigten gezahlt. Möglich ist auch, dass 2 Personen (wie zum Beispiel ein Ehepaar) Berechtigte an der Rente werden. Die Laufzeit der Rentenzahlung ist zahlenmäßig bei Begründung des Leibrentenrechts nicht festzulegen, sondern allenfalls einzuschätzen. In der Praxis kann der Tod des Berechtigten früher oder später als erwartet eintreten. Über seinen Zeitpunkt kann man ausschließlich Vermutungen auf Grund der aktuellen Sterbetafeln anstellen. Dabei geht man meistens davon aus, dass der Berechtigte eine Lebenserwartung hat, die nach den aktuellsten Statistiken dem Mittel der Lebenserwartung seiner gleichaltrigen Geschlechtsgenossen in Deutschland entspricht.

Grundsätzlich falsch ist es allerdings, die durchschnittliche Lebenserwartung eines Berechtigten als Zeitkomponente in eine Zeitrentenformel einzusetzen, um so den Barwert seiner Leibrente zu ermitteln.

Korrekterweise wird die Höhe der Jahresrente mit der Wahrscheinlichkeit multipliziert, dass der Berechtigte die einzelnen Jahre (aus der Sicht vom Jahr des Rentenbeginns) erlebt. Dies lässt sich in der Praxis mit Hilfe von Leibrentenbarwertfaktoren ermitteln, in denen auch die Überlebenswahrscheinlichkeit berücksichtigt wird und die auf den vereinbarten Zinssatz, die Zahlungsweise sowie das Alter und Geschlecht des Berechtigten abgestellt sind.

Hierbei kann – - aber muss nicht - – eine Variante gewählt werden, bei der sich die Leibrente nach dem Ableben eines Partners vermindert auf beispielsweise 80%, 60% oder 55% der zuvor gezahlten Rente. Die an beide Berechtigte zuvor ab Rentenbeginn gezahlte Rente ist dabei nicht unerheblich höher als bei der Variante mit sich nicht verringernder Rente nach Ableben eines Partners“.

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